오세훈 시장! 서울 토지거래허가구역 지정 번복! 무엇이 달라지고, 집값은 어떻게 될까?

동아일보 기사 발췌(https://www.donga.com/news/Society/article/all/20240809/126446091/2)

 

서울시가 토지거래허가구역을 확대 지정하면서 부동산 시장이 다시 주목받고 있습니다!

 

이번 조치는 투기 수요를 억제하고, 부동산 시장을 안정화하기 위한 목적으로 추진되었으며, 이에 따라 일부 지역에서 부동산 거래 규제가 강화될 전망이에요.

 

이번 글에서는 토지거래허가구역이 무엇인지, 기존 정책과 이번 정책의 차이점, 그리고 집값에 미칠 영향을 미칠지 보겠습니다.

 

✅ 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역이란 부동산 투기 및 급등을 막기 위해 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때, 사전에 관할 지자체의 허가를 받아야 하는 지역을 말합니다.

이 구역으로 지정되면, 주거용 부동산을 매입하더라도 실거주 목적이 아니면 거래가 불가능합니다.

• 주거지역: 18㎡(약 5.4평) 이상 매매 시 허가 필요
• 상업지역: 20㎡(약 6평) 이상 매매 시 허가 필요
• 녹지지역: 30㎡(약 9평) 이상 매매 시 허가 필요

💡 쉽게 말해?

• 토지거래허가구역에서는 단순 투자 목적으로 부동산을 살 수 없음
• 실거주나 실사용 목적으로만 거래 가능

 

✅ 서울시가 토지거래허가구역을 확대한 이유는?

1️⃣ 최근 특정 지역 부동산 가격 상승 조짐

• 강남, 송파, 용산, 마포 등 주요 지역에서 부동산 가격이 다시 상승
• 이에 따라 투기 세력 유입 차단이 필요

2️⃣ 재개발·재건축 기대감 증가

• 주요 지역에서 대규모 재건축·재개발 계획이 발표되면서 단기 투기 목적의 매매가 증가하는 현상 발생
• 시장 불안정을 막기 위해 거래 제한 필요

3️⃣ 2024년 이후 완화된 부동산 규제 속 부작용 방지

• 정부가 2024년부터 다주택자 세금 완화, 대출 규제 완화 정책을 추진
• 이에 따라 투기 자본이 다시 유입될 가능성이 높아짐
• 집값 상승을 억제하고, 실수요자를 보호하려는 목적

 

✅ 기존 정책과 이번 정책 비교 (전/후 변화)

구분	기존 정책	이번 변경 정책 (2025년)
대상 지역	강남, 서초, 송파, 용산 등 일부 지역	강동, 마포, 성동, 영등포 등 추가 지정
적용 범위	재건축·재개발 지역 중심	일반 주거 지역까지 확대
거래 제한 기준	18㎡ 이상 토지 거래 시 허가 필요	동일 기준 유지 (단, 허가 요건 강화)
예외 사항	실거주 목적은 허가 가능	실거주 증빙 절차 강화

💡 핵심 변화

• 기존보다 더 많은 지역이 거래 허가제 적용
• 일반 주거 지역까지 확대되어, 재건축·재개발 외에도 규제 강화
• 실거주 증빙 절차가 까다로워져 투자 목적 거래 더욱 어려워짐

 

✅ 이번 정책이 집값에 미칠 영향은?

✔ 단기적으로는 거래 위축 가능성

• 허가를 받아야 하기 때문에 거래 절차가 까다로워지고, 투자 수요가 감소하면서 매물이 줄어들 가능성이 큼

✔ 장기적으로는 가격 안정 효과

• 투기 세력 유입 차단으로 인해 급격한 가격 상승을 억제할 가능성 높음

✔ 재건축·재개발 추진 지역의 영향

• 일부 지역에서는 재개발 기대감으로 가격이 상승할 수 있지만, 거래가 막혀 투자 심리가 위축될 수도 있음

💡 요약:

• 단기적으로는 거래 감소 → 가격 하락 가능성 있음
• 장기적으로는 실수요 중심 시장 형성 → 안정적인 가격 유지 예상

 

✅ 향후 부동산 시장 전망은?

1️⃣ 서울 주요 지역의 집값 흐름은 정책 방향에 따라 달라질 것

• 토지거래허가구역 확대 → 거래 감소로 인해 안정적 흐름 유지 가능
• 하지만 재개발·재건축 이슈가 있는 지역은 정책에 따라 변동 가능성 큼

2️⃣ 투자 심리 위축, 실수요자 중심 시장 형성 가능성

• 투기 수요가 줄어들면서 실거주 목적의 매수자들이 중심이 되는 시장으로 변화할 가능성

3️⃣ 정부의 추가 규제 여부가 중요한 변수

• 이번 조치 이후에도 집값 상승 조짐이 이어질 경우, 추가적인 규제가 나올 가능성 존재
• 반면, 집값이 지나치게 하락하면 규제를 완화할 가능성도 있음

 

✅ 결론: 토지거래허가구역 확대, 부동산 시장은 어떻게 변할까?

• ✔ 이번 조치는 서울 내 특정 지역에서의 투기 수요를 억제하기 위한 규제 강화 정책
• ✔ 거래 절차가 까다로워지면서 단기적으로 거래 위축과 가격 안정 효과 가능
• ✔ 재건축·재개발 지역에서는 장기적으로 가격 상승 가능성도 존재
• ✔ 향후 시장 변동성은 정부 추가 규제 및 경제 상황에 따라 달라질 것

📢 투자자라면?

• 단기적인 투자보다는 장기적인 실거주 중심 접근이 유리
• 정부 정책 변화를 지속적으로 모니터링하는 것이 중요

📢 실거주자라면?

• 주거 안정성을 확보할 수 있는 기회
• 토지거래허가구역 지정으로 인해 가격 조정이 있을 가능성이 있으므로, 신중한 접근 필요

이번 조치가 서울 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지, 앞으로도 주목해야겠습니다. 😊